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小松市の相続不動産売却について
小松市で土地や建物を相続した場合、相続登記、相続人・共有者の確認、建物や土地の管理、残置物、今後の利用予定など、確認する内容は物件ごとに異なります。
不動産のフリーセル小松店では、相続した土地・戸建て・空き家・分譲マンション・アパート・収益物件について、現在の状況を確認しながら、保有、活用、売却等の選択肢を整理します。売却するか決まっていない段階でもご相談いただけます。
FIRST CONSIDERATION
相続した不動産について最初に考えること
相続した不動産への対応は、売却だけではありません。将来自分や家族が利用する可能性、維持管理に必要な費用や手間、賃貸等による活用の可能性、相続人・共有者の意向などを確認し、今後の方針を整理することが大切です。
今後の方針を整理する際は、不動産の登記名義や、相続人・共有者の状況について確認が必要になる場合があります。
-
01
保有する
将来の利用予定、維持管理、固定資産税等を確認します。
-
02
活用する
賃貸その他の活用方法と、準備や管理に必要な負担を確認します。
-
03
売却する
仲介売却や不動産買取等の方法、売却前の準備、概算手取額を確認します。
PROPERTY SCOPE
ご相談いただける相続不動産
相続した不動産の種類や現在の利用状況によって、確認する登記、権利関係、管理状態、売却前の準備、売却方法は異なります。物件資料がすべてそろっていない場合も、現在分かる範囲から状況を確認します。
遺産分割協議や相続登記が完了していない場合も、不動産の現状確認や今後の進め方について相談することは可能です。ただし、実際に売買契約や所有権移転を行うためには、相続関係や登記状況に応じた手続きが必要になります。
INHERITANCE REGISTRATION
相続登記と不動産の名義
相続した土地や建物について今後の対応を検討する際は、現在の登記名義や相続人の状況を確認しておくことが重要です。被相続人の名義のままになっている場合や、複数の相続人が関係する場合など、状況によって必要となる確認や手続きは異なります。まずは現在分かっている範囲から、不動産と相続関係の状況を整理します。
BEFORE PROCEDURE
手続きの前に現在の状態を確認
相続登記がまだ完了していなくても、不動産の所在地、登記名義、利用状況などを確認しながら、保有・活用・売却について相談することはできます。登記申請そのものが必要となる場合は、司法書士等の専門家へ確認しながら進めます。
REGISTRATION CHECK
相続した不動産について確認すること
売却するかどうかを決める前でも、次の内容を整理しておくと、不動産の現状や今後必要となる確認事項を把握しやすくなります。
CHECK 01
現在の登記名義
登記事項証明書などで、土地や建物の所有者として誰が登記されているかを確認します。亡くなった方の名義のままになっている場合は、相続登記が完了していない可能性があります。
CHECK 02
相続人の状況
不動産に関係する相続人が誰なのか、現在どこまで確認できているかを整理します。相続人が複数いる場合は、不動産を誰が取得するかによって今後の登記や売却の進め方が変わる場合があります。
CHECK 03
遺言・遺産分割の状況
遺言書の有無や、遺産分割について相続人間でどこまで話が進んでいるかを確認します。不動産会社が遺言書の有効性を判断したり、遺産分割協議を代理したりするものではありません。
CHECK 04
共有名義になっている場合
すでに複数名の共有名義となっている場合は、共有者と持分を確認します。不動産全体を売却する場合には、共有者それぞれの意思確認が必要となるため、早い段階で共有状態を把握しておくことが重要です。
REGISTRATION RULE
相続登記は義務化されています
2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されています。不動産を相続により取得したことを知った場合は、原則として、そのことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
CURRENT RULE
原則として知った日から3年以内
相続により不動産を取得したことを知った場合に、相続登記の申請義務が生じます。
PAST INHERITANCE
義務化前の相続も対象
2024年4月1日より前に発生した相続で、現在も相続登記がされていない不動産についても申請義務の対象となります。
正当な理由なく申請義務を履行しなかった場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。具体的な期限や必要な手続きについては、個別の相続状況に応じて法務局や司法書士等へ確認することが大切です。
SALE AND REGISTRATION
相続登記が終わっていない不動産を売却したい場合
相続登記が完了していない段階でも、物件の現状確認や価格査定、売却方法について相談することはできます。ただし、実際に相続した不動産を売却して所有権を買主へ移転するためには、相続関係や登記状況に応じた手続きが必要になります。
01
現在の名義を確認
登記事項証明書などをもとに、現在誰の名義になっているかを確認します。
02
相続関係を整理
相続人、遺言、遺産分割、共有状況など、現在分かっている内容を整理します。
03
必要な登記手続きを確認
相続登記等が必要な場合は、司法書士等の専門家と確認しながら手続きを進めます。
04
売却手続きを進める
売却できる状態を確認しながら、売出し、売買契約、所有権移転、引渡しへ進みます。
PROFESSIONAL ROLES
不動産会社と専門家の役割
相続不動産の売却では、不動産会社が対応する業務と、登記等を扱う専門家が対応する業務を分けて進めます。
REAL ESTATE COMPANY
不動産のフリーセルで確認すること
- 相続した不動産の所在地・種類・利用状況の確認
- 登記名義や共有状態など、売却に関係する現状の整理
- 価格査定や売却方法の検討
- 売出しから売買契約・引渡しまでの不動産仲介業務
- 必要に応じた司法書士等との連携
JUDICIAL SCRIVENER
司法書士等へ確認すること
- 相続登記に必要となる書類や申請内容
- 相続関係に応じた登記手続き
- 所有権移転登記など登記申請に関する手続き
- 個別の登記状況に応じた専門的な確認
IMPORTANT
相続人申告登記と売却について
相続登記の申請義務を期限内に履行することが難しい場合には、「相続人申告登記」という制度があります。ただし、相続人申告登記は不動産の権利関係を確定して公示する通常の相続登記とは異なります。
相続人申告登記を行っただけでは相続した不動産を売却するための登記としては足りず、売却する場合には、別途、相続登記等が必要になります。具体的な手続きは個別の相続関係や登記状況によって異なるため、司法書士等へ確認してください。
SALE PREPARATION
相続不動産の売却前に確認する準備
相続不動産の売却では、登記や相続関係だけでなく、物件の利用状況、残置物、境界、建物の状態、設備、管理状況などの確認が必要になる場合があります。
売却前に必要となる準備は物件ごとに異なります。最初からすべてを片付けたり、修繕・解体を行ったりせず、現在の状態と売却方法を確認してから、必要な作業を整理することが大切です。
PREPARATION CHECK
売却前に確認する主な項目
物件資料と権利関係
手元にある資料から、物件の内容や現在の権利関係を確認します。売却を進める際は、相続関係や登記状況に応じた手続きが必要になる場合があります。
- 登記事項証明書等で確認できる名義
- 固定資産税の納税通知書や課税明細
- 購入時や建築時の契約書・図面
- 測量図、境界確認書等
- マンションの管理規約や総会資料
- 賃貸借契約書や修繕履歴
- 相続人・共有者間の売却方針
資料がすべて見つからない場合でも、現在確認できる内容からご相談いただけます。
利用状況と現地確認
現在誰がどのように利用しているか、室内や敷地を確認できる状態かを整理します。
- 現在居住している
- 空き家になっている
- 親族等が使用している
- 第三者へ賃貸している
- 土地として利用している
- 長期間現地を確認していない
- 遠方に住んでいて管理が難しい
- 室内や敷地へ立ち入れる状態か
居住者や賃借人がいる場合は、現在の利用状況や契約内容を確認しながら売却方法を整理します。
残置物・家財・鍵
建物内や敷地に残っている物、保管しておく物、処分を検討する物などを確認します。
- 家具、家電、生活用品
- 仏壇や重要書類
- 倉庫、物置内の残置物
- 庭木や敷地内の物品
- 建物や門扉等の鍵
- 残すものと処分するもの
- 処分を依頼する場合の見積り
残置物がある状態でも売却相談は可能です。売出前にすべて処分すると決めず、現況での売却可能性や処分費用を確認してから判断します。
境界・接道・設備
土地の境界や道路との関係、生活に必要な設備の状況などを、既存資料と現地の状態から確認します。
- 境界標や境界確認資料
- 隣接地との境界状況
- 道路への接道状況
- 私道や通行に関する権利
- 上下水道等の引込み状況
- 越境物の有無
- 測量や境界確認が必要となる可能性
すべての土地で測量が必要になるわけではありません。既存資料、境界の状況、売却条件等を確認して必要性を判断します。
建物・管理・賃貸状況
戸建て・マンション・アパート等では、建物そのものの状態に加えて、管理や賃貸に関する状況も確認します。
- 築年数、構造、間取り
- 雨漏り、傾き、腐食等
- 修繕、増改築、リフォーム履歴
- 未登記建物や増築部分の有無
- 給排水、電気、ガス等の設備
- マンションの管理費、修繕積立金等
- アパート・収益物件の入居状況
- 賃料、敷金、滞納、管理契約等
建物や設備について詳しい確認が必要な場合は、内容に応じて専門事業者等への確認が必要となることがあります。
BEFORE WORK
作業を始める前に確認すること
残置物処理、測量、修繕、建物解体等を先に実施しても、売却価格や販売条件に必ず有利になるとは限りません。物件の現状、必要となる費用、現況での売却可能性、作業後の販売方法等を確認してから、実施する内容を整理します。
作業を行わない場合の売却方法
作業前後の査定価格の考え方
見積り金額
費用負担と精算方法
作業期間
売出開始時期
相続人・共有者の合意
専門事業者との役割分担
SELLING METHODS
仲介売却と不動産買取の違い
相続不動産の売却方法には、不動産会社が購入希望者を探す仲介売却と、不動産会社等が買主となる不動産買取があります。売却価格の考え方、販売活動の有無、売却までの進め方、契約条件等が異なるため、価格だけでなく、希望する時期や物件の状態、売却前に対応できる準備等を確認しながら選ぶことが大切です。
METHOD 01
仲介売却
仲介売却は、不動産会社が売主様から売却の依頼を受け、広告や不動産流通の仕組み等を利用して購入希望者を探す方法です。売主様と購入希望者が売買価格や契約条件に合意した場合に、売買契約を締結します。
- 主な買主は、個人・法人・投資家等の購入希望者です。
- 市場で購入希望者を探す販売活動を行います。
- 物件情報の公開や購入希望者による内覧を行う場合があります。
- 査定価格や売主様の希望等を踏まえて売出価格を決定します。
- 最終的な成約価格は、売主様と買主様の合意によって決まります。
- 購入希望者が見つかるまでの期間は、物件や市場状況、売買条件等によって異なります。
- 売買契約が成立した場合に仲介手数料が発生します。
- 引渡時期や契約条件を買主様と調整します。
METHOD 02
不動産買取
不動産買取は、不動産会社等が買主となり、提示された買取価格や契約条件を確認したうえで直接売買契約を締結する方法です。市場で広く購入希望者を探す販売活動を行わず、売主様と買取事業者との間で売買条件を調整します。
- 不動産会社等が買主となります。
- 市場で購入希望者を探す一般的な販売活動を行わず、売買条件を調整します。
- 買取条件を確認できれば、売却までの日程を整理しやすい場合があります。
- 広告による一般公開や、多数の購入希望者による内覧を行わない場合があります。
- 買取価格は、物件状態、再販売に必要な費用、市場性等を踏まえて提示されます。
- 残置物、修繕、解体、境界等について、どのような状態で引き渡すかを個別に確認します。
- 契約不適合責任や引渡条件等は、実際の契約内容によって異なります。
不動産会社等が直接買主となる取引では、通常の仲介売却における仲介手数料が発生しない場合があります。ただし、取引形態や依頼先によって条件が異なるため、事前に確認が必要です。
METHOD COMPARISON
仲介売却と不動産買取の比較
| 比較項目 | 仲介売却 | 不動産買取 |
|---|---|---|
| 主な買主 | 個人・法人・投資家等の購入希望者 | 不動産会社等 |
| 販売活動 | 購入希望者を探す販売活動を行う | 一般的な販売活動を行わず条件を調整 |
| 価格の考え方 | 市場での売却を前提に売出価格を検討 | 再販売や保有に必要な費用等を踏まえて買取価格を提示 |
| 売却までの見通し | 購入希望者や条件によって期間が変わる | 条件合意後の日程を整理しやすい場合がある |
| 広告・情報公開 | 物件情報を公開する場合がある | 一般公開を行わない場合がある |
| 内覧 | 購入希望者の内覧を行う場合がある | 買取事業者による確認を中心に進める |
| 仲介手数料 | 売買契約成立時に発生 | 直接買取では発生しない場合がある |
| 契約条件 | 売主様と購入希望者との合意で決定 | 売主様と買取事業者との合意で決定 |
| 引渡条件 | 買主様と調整 | 買取条件として個別に調整 |
主な買主
仲介売却
個人・法人・投資家等の購入希望者
買取
不動産会社等
販売活動
仲介売却
購入希望者を探す販売活動を行う
買取
一般的な販売活動を行わず条件を調整
価格の考え方
仲介売却
市場での売却を前提に売出価格を検討
買取
再販売や保有に必要な費用等を踏まえて買取価格を提示
売却までの見通し
仲介売却
購入希望者や条件によって期間が変わる
買取
条件合意後の日程を整理しやすい場合がある
広告・情報公開
仲介売却
物件情報を公開する場合がある
買取
一般公開を行わない場合がある
内覧
仲介売却
購入希望者の内覧を行う場合がある
買取
買取事業者による確認を中心に進める
仲介手数料
仲介売却
売買契約成立時に発生
買取
直接買取では発生しない場合がある
契約条件
仲介売却
売主様と購入希望者との合意で決定
買取
売主様と買取事業者との合意で決定
引渡条件
仲介売却
買主様と調整
買取
買取条件として個別に調整
上記は一般的な仕組みを比較したものです。実際の売却価格、売却までの期間、費用、契約条件、引渡条件等は、物件の状態や取引の相手方によって異なります。
SUITABLE SITUATIONS
それぞれを検討しやすい状況
仲介売却を検討しやすい状況
- 市場で購入希望者を探したい
- 売出価格や販売方法を検討しながら進めたい
- 広告公開や内覧に対応できる
- 売却時期に一定の余裕がある
- 購入希望者から提示される条件を確認して判断したい
不動産買取を検討しやすい状況
- 売却時期の見通しを立てたい
- 一般公開を控えたい
- 多数の購入希望者による内覧を避けたい
- 物件の状態を踏まえた買取条件を確認したい
- 仲介での販売活動と買取条件を比較したい
HOW TO CHOOSE
価格だけでなく条件を比較する
仲介売却の査定価格や売出価格と、不動産買取の提示価格は、そのまま同じ意味の価格ではありません。仲介売却の査定価格は市場で売却する場合に考えられる価格の目安であり、売出価格は販売開始時に売主様が設定する価格です。実際の成約価格は、購入希望者が見つかり、売主様と買主様が売買条件に合意した時点で決まります。不動産買取では、買取事業者が物件状態や取引条件等を確認して提示した購入価格と契約条件を確認し、合意できる場合に売買契約へ進みます。
- 想定される売却価格
- 仲介手数料
- 残置物処理・修繕・解体等の費用
- 売却までの日程
- 広告公開の有無
- 内覧対応
- 契約不適合責任等の契約条件
- 引渡時の物件状態
- 売却後の概算手取額
- 相続人・共有者の希望
SELLING METHODS
仲介売却と不動産買取の違い
相続不動産の売却方法には、不動産会社が購入希望者を探す仲介売却と、不動産会社等が買主となる不動産買取があります。売却価格の考え方、販売活動の有無、売却までの進め方、契約条件等が異なるため、価格だけでなく、希望する時期や物件の状態、売却前に対応できる準備等を確認しながら選ぶことが大切です。
METHOD 01
仲介売却
仲介売却は、不動産会社が売主様から売却の依頼を受け、広告や不動産流通の仕組み等を利用して購入希望者を探す方法です。売主様と購入希望者が売買価格や契約条件に合意した場合に、売買契約を締結します。
- 主な買主は、個人・法人・投資家等の購入希望者です。
- 市場で購入希望者を探す販売活動を行います。
- 物件情報の公開や購入希望者による内覧を行う場合があります。
- 査定価格や売主様の希望等を踏まえて売出価格を決定します。
- 最終的な成約価格は、売主様と買主様の合意によって決まります。
- 購入希望者が見つかるまでの期間は、物件や市場状況、売買条件等によって異なります。
- 売買契約が成立した場合に仲介手数料が発生します。
- 引渡時期や契約条件を買主様と調整します。
METHOD 02
不動産買取
不動産買取は、不動産会社等が買主となり、提示された買取価格や契約条件を確認したうえで直接売買契約を締結する方法です。市場で広く購入希望者を探す販売活動を行わず、売主様と買取事業者との間で売買条件を調整します。
- 不動産会社等が買主となります。
- 市場で購入希望者を探す一般的な販売活動を行わず、売買条件を調整します。
- 買取条件を確認できれば、売却までの日程を整理しやすい場合があります。
- 広告による一般公開や、多数の購入希望者による内覧を行わない場合があります。
- 買取価格は、物件状態、再販売に必要な費用、市場性等を踏まえて提示されます。
- 残置物、修繕、解体、境界等について、どのような状態で引き渡すかを個別に確認します。
- 契約不適合責任や引渡条件等は、実際の契約内容によって異なります。
不動産会社等が直接買主となる取引では、通常の仲介売却における仲介手数料が発生しない場合があります。ただし、取引形態や依頼先によって条件が異なるため、事前に確認が必要です。
METHOD COMPARISON
仲介売却と不動産買取の比較
| 比較項目 | 仲介売却 | 不動産買取 |
|---|---|---|
| 主な買主 | 個人・法人・投資家等の購入希望者 | 不動産会社等 |
| 販売活動 | 購入希望者を探す販売活動を行う | 一般的な販売活動を行わず条件を調整 |
| 価格の考え方 | 市場での売却を前提に売出価格を検討 | 再販売や保有に必要な費用等を踏まえて買取価格を提示 |
| 売却までの見通し | 購入希望者や条件によって期間が変わる | 条件合意後の日程を整理しやすい場合がある |
| 広告・情報公開 | 物件情報を公開する場合がある | 一般公開を行わない場合がある |
| 内覧 | 購入希望者の内覧を行う場合がある | 買取事業者による確認を中心に進める |
| 仲介手数料 | 売買契約成立時に発生 | 直接買取では発生しない場合がある |
| 契約条件 | 売主様と購入希望者との合意で決定 | 売主様と買取事業者との合意で決定 |
| 引渡条件 | 買主様と調整 | 買取条件として個別に調整 |
主な買主
仲介売却
個人・法人・投資家等の購入希望者
買取
不動産会社等
販売活動
仲介売却
購入希望者を探す販売活動を行う
買取
一般的な販売活動を行わず条件を調整
価格の考え方
仲介売却
市場での売却を前提に売出価格を検討
買取
再販売や保有に必要な費用等を踏まえて買取価格を提示
売却までの見通し
仲介売却
購入希望者や条件によって期間が変わる
買取
条件合意後の日程を整理しやすい場合がある
広告・情報公開
仲介売却
物件情報を公開する場合がある
買取
一般公開を行わない場合がある
内覧
仲介売却
購入希望者の内覧を行う場合がある
買取
買取事業者による確認を中心に進める
仲介手数料
仲介売却
売買契約成立時に発生
買取
直接買取では発生しない場合がある
契約条件
仲介売却
売主様と購入希望者との合意で決定
買取
売主様と買取事業者との合意で決定
引渡条件
仲介売却
買主様と調整
買取
買取条件として個別に調整
上記は一般的な仕組みを比較したものです。実際の売却価格、売却までの期間、費用、契約条件、引渡条件等は、物件の状態や取引の相手方によって異なります。
SUITABLE SITUATIONS
それぞれを検討しやすい状況
仲介売却を検討しやすい状況
- 市場で購入希望者を探したい
- 売出価格や販売方法を検討しながら進めたい
- 広告公開や内覧に対応できる
- 売却時期に一定の余裕がある
- 購入希望者から提示される条件を確認して判断したい
不動産買取を検討しやすい状況
- 売却時期の見通しを立てたい
- 一般公開を控えたい
- 多数の購入希望者による内覧を避けたい
- 物件の状態を踏まえた買取条件を確認したい
- 仲介での販売活動と買取条件を比較したい
HOW TO CHOOSE
価格だけでなく条件を比較する
仲介売却の査定価格や売出価格と、不動産買取の提示価格は、そのまま同じ意味の価格ではありません。仲介売却の査定価格は市場で売却する場合に考えられる価格の目安であり、売出価格は販売開始時に売主様が設定する価格です。実際の成約価格は、購入希望者が見つかり、売主様と買主様が売買条件に合意した時点で決まります。不動産買取では、買取事業者が物件状態や取引条件等を確認して提示した購入価格と契約条件を確認し、合意できる場合に売買契約へ進みます。
- 想定される売却価格
- 仲介手数料
- 残置物処理・修繕・解体等の費用
- 売却までの日程
- 広告公開の有無
- 内覧対応
- 契約不適合責任等の契約条件
- 引渡時の物件状態
- 売却後の概算手取額
- 相続人・共有者の希望
SELLING COSTS & TAXES
売却時に必要となる費用と税金
相続不動産の売却では、仲介手数料や登記に関係する費用等のほか、物件の状態によって測量、解体、残置物処理、修繕等の費用が必要になる場合があります。また、売却によって譲渡所得が生じた場合は、所得税や住民税等の確認が必要です。
必要となる費用や利用できる可能性がある税制は、物件の取得経緯、所有期間、相続税の申告状況、建物の利用状況等によって異なります。査定価格だけでなく、確認できる費用や売却代金から精算する金額を整理し、概算手取額を確認することが大切です。
SELLING COSTS
売却時に必要となる主な費用
仲介手数料
不動産会社へ仲介売却を依頼し、売買契約が成立した場合に発生する費用です。金額や適用する料金プランは、売買価格や媒介契約等の条件を確認したうえで案内します。
スマート不動産売却プラン
不動産のフリーセル小松店では、土地、戸建て・空き家、分譲マンション、アパート・収益物件について、専任媒介契約または専属専任媒介契約を締結する売主様を対象とした料金プランを設けています。売買価格800万円以下は165,000円（税込）、800万円を超える場合は法令上の仲介手数料上限額から50％割引した金額（税込）です。一般媒介契約は割引対象外です。
印紙税
書面で不動産売買契約書を作成する場合は、契約金額や作成する文書等に応じて印紙税が必要になる場合があります。
契約方法や作成する文書によって取扱いが異なるため、実際の契約時に必要な印紙税を確認します。
登記に関係する費用
登記の状況によっては、売却までに登記手続きや専門家への依頼費用、登録免許税等が必要になる場合があります。
- 相続登記
- 住所・氏名変更登記
- 抵当権抹消登記
- 建物滅失登記
- 未登記建物や増築部分の確認
- 司法書士・土地家屋調査士等へ依頼する場合の報酬
必要となる登記は物件ごとに異なるため、現在の登記内容を確認して整理します。
測量・境界確認
土地の境界や面積、売買条件等によっては、測量や境界確認が必要になる場合があります。
必要性と費用は、既存の測量図や境界標等の資料、現地の状況、契約条件等を確認したうえで判断します。
解体・残置物処理・修繕等
建物や敷地の状態、売却条件によっては、売却に関連して次のような費用を確認する場合があります。
- 建物の解体
- 残置物・家財の処理
- 庭木・物置等の撤去
- 清掃・小修繕・設備の補修
- 建物状況調査
- 地中埋設物等への対応
売却前にすべて実施する必要があるものではありません。必要性、見積り、費用負担、実施時期を確認してから判断します。
その他に確認する費用
物件や売主様の状況によっては、次のような費用や精算項目についても確認します。
- 住宅ローン等の一括返済に関係する費用
- 各種証明書の取得費用
- 管理費・修繕積立金等の精算
- 賃貸中物件の敷金・管理契約等の精算
- 引越し・荷物保管等の費用
- 専門家への相談や手続きの費用
これらはすべての不動産売却で発生する費用ではありません。
CAPITAL GAINS TAX
譲渡所得に関係する税金
土地や建物を売却して譲渡所得が生じた場合は、所得税や住民税等の確認が必要です。譲渡所得は、単純に「売却価格」に対して課税されるものではなく、取得費や譲渡費用、適用できる特別控除等を確認して計算します。
譲渡価額
取得費
譲渡費用
適用できる
特別控除等
特別控除等
課税の対象となる
譲渡所得
譲渡所得
取得費や譲渡費用として扱える項目、適用できる特別控除等は個別の条件によって異なります。また、所有期間によって税務上の取扱いが異なる場合があります。
取得費が分からない場合
相続した不動産では、被相続人が取得した当時の売買契約書等が見つからず、取得費を確認できないことがあります。取得費が分からない場合等には概算取得費を用いる取扱いもありますが、まずは購入時の売買契約書、領収書、建築資料、増改築に関する資料等が残っていないか確認することが大切です。取得費として扱える内容や実際の税額については、税理士や税務署等へ確認してください。
INHERITED PROPERTY TAX POINTS
相続不動産で確認したい税制
相続不動産の売却では、一般の不動産売却と共通する税務上の確認事項に加え、相続による取得に関係する取扱いや特例を確認する場合があります。次の内容は制度の概要であり、実際の適用可否は個別に確認が必要です。
取得費と取得時期の引継ぎ
相続により取得した土地や建物を売却する場合、譲渡所得の計算に使用する取得費や取得時期について、原則として被相続人の取得内容や取得時期を引き継ぐ取扱いがあります。
- 被相続人が取得した時期
- 購入代金や購入時の諸費用
- 建物の減価償却
- 増改築等の記録
- 売却に関係する資料
所有期間についても相続開始日だけで判断せず、被相続人の取得時期等を確認する必要があります。
相続税の取得費加算の特例
相続または遺贈により取得した土地や建物等について相続税が課税され、その財産を一定期間内に売却するなどの要件を満たす場合は、相続税額のうち一定の金額を譲渡所得の計算上の取得費へ加算できる特例があります。
対象となる財産、相続税の課税状況、売却時期、加算できる金額、他の制度との関係等を確認する必要があります。相続税の全額を取得費へ加算できる制度ではありません。
相続した空き家に関する特別控除
「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」は、被相続人が居住していた家屋やその敷地等を相続し、一定の要件を満たして売却した場合に、譲渡所得から一定額を控除できる制度です。
- 被相続人の居住状況
- 家屋の建築時期や構造
- 相続後の利用状況
- 売却時期・売却価額
- 耐震対応または解体等
- 共有状況・相続人の人数
- 必要な確認書類や他制度との関係
制度には適用期限を含む複数の要件があるため、売却前から確認しておくことが重要です。
居住用財産に関する特例
相続した不動産を相続人自身が居住用として使用していた場合等は、売主自身の居住用財産に関する特例を確認する必要がある場合があります。
- 誰が居住していたか
- いつまで居住していたか
- 売却時期
- 親族等への売却に該当しないか
- 他制度との適用関係
被相続人の居住用財産に関する特例とは別の制度です。居住用であることだけで特別控除を利用できるとは限らないため、個別の要件を確認します。
相続税と売却時の譲渡所得に関係する税金は別に確認します
相続税は、相続によって財産を取得した際に、相続財産や各相続人の取得状況等に応じて確認する税金です。一方、不動産売却時の譲渡所得に関係する税金は、相続した不動産を売却し、譲渡所得が生じた場合に確認します。相続税を納付していることだけを理由に、売却時の税金が発生しないと判断することはできません。
ESTIMATED NET PROCEEDS
概算手取額を確認する
売却を検討する際は、査定価格や売出価格だけでなく、実際の成約価格から売却時に必要となる費用や精算する金額等を差し引き、概算手取額を確認することが大切です。
成約価格
仲介手数料
登記・測量・解体・
残置物処理等の必要費用
残置物処理等の必要費用
住宅ローン
残債等
残債等
売却に関係する
税金
税金
概算手取額
住宅ローン残債は売却費用そのものではありませんが、抵当権の抹消等に伴って売却代金から返済・精算する金額として、手取額を考える際に確認が必要です。実際の手取額は、成約価格、必要費用、ローン残債、税金等によって変わります。
PROFESSIONAL ADVICE
税金と特例は専門家へ確認する
不動産のフリーセル小松店では、売却価格、販売方法、物件の状況、売却時に必要となる可能性がある費用等を整理し、売却条件を検討するための情報をご案内します。
税額計算、確定申告、税制特例の適用可否等については、税理士や税務署等への確認が必要になる場合があります。また、登記については司法書士、測量や建物の表題部等に関する登記については土地家屋調査士等へ確認する場合があります。
税制には適用期限や個別要件があり、制度改正が行われる場合もあります。実際に売却する時点の制度と物件・相続の状況を確認したうえで判断してください。
SALE PROCESS
相談から売買契約・引渡しまでの流れ
相続した不動産の売却は、現在の状況を確認したうえで査定や売却方法を整理し、 売出準備、販売活動、売買契約、決済・引渡しへと進みます。 相続登記や境界、残置物、建物の状態など、 物件ごとに必要となる確認を並行しながら進める場合もあります。
SELLING STEPS
相続不動産を売却する基本的な流れ
実際の進め方や必要な手続きは、 物件の種類、登記状況、売却方法、買主との契約条件等によって異なります。 以下は、仲介売却を中心とした一般的な流れです。
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CONSULTATION
相談・現在の状況を確認
まずは、相続した不動産の所在地、物件の種類、 現在の利用状況、売却を検討している時期、 相続人や共有者の状況などを確認します。 売却すると決めていない段階でも、 現在の状況から整理することができます。
相続登記が完了していない場合などは、 売却準備とあわせて必要な確認を進めます。
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VALUATION
物件確認・価格査定
土地や建物の状況、周辺の取引事例、 現在の売出状況などを確認し、 売却価格を検討するための査定を行います。 必要に応じて現地や室内、 境界・接道・管理状況なども確認します。
査定価格は売却価格や成約価格を保証するものではありません。
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SELLING PLAN
売却方法・売出条件を整理
仲介売却と不動産買取の違いを確認し、 売却時期や希望条件、物件の状態などを踏まえて 売却方法を整理します。 仲介売却の場合は、査定内容を参考にしながら 売出価格や販売方法を検討します。
売出価格や売却条件は、売主様と確認したうえで決定します。
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LISTING PREPARATION
媒介契約・売出準備
仲介売却を依頼する場合は、 媒介契約の内容を確認して契約を締結し、 販売活動の準備を進めます。 物件資料、写真、設備や建物の状態、 売買条件など、購入希望者へ案内するための情報も整理します。
境界確認、残置物処理、修繕、解体などが必要な場合も、 必ず売出前にすべて完了させるとは限らず、 売却条件とあわせて実施時期を検討します。
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SALES ACTIVITY
販売活動・購入希望者への案内
インターネット掲載、不動産流通情報、 購入希望者への紹介など、 媒介契約や販売方針に応じて販売活動を行います。 戸建てやマンションなどでは、 必要に応じて現地・室内の案内にも対応します。
販売方法や情報公開の範囲は、 物件や売主様の事情を確認しながら調整します。
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OFFER & NEGOTIATION
購入申込み・売買条件の調整
購入希望者から申込みがあった場合は、 購入希望価格、契約・引渡し時期、 融資利用の有無、物件の引渡し条件などを確認します。 条件に違いがある場合は、 売主様の意向を確認しながら調整します。
購入申込みがあっただけで売買契約が成立するわけではありません。
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SALES CONTRACT
重要事項説明・売買契約
売買条件がまとまった後は、 買主への重要事項説明を経て、 売主・買主双方が契約内容を確認し、 売買契約を締結します。 売買代金、手付金、引渡し時期、 契約解除や契約不適合責任に関する内容なども確認します。
契約内容は物件や取引条件によって異なるため、 個別の契約書・重要事項説明書で確認します。
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CLOSING & HANDOVER
決済・所有権移転・引渡し
売買契約で定めた条件を確認し、 残代金の受領、 固定資産税等の精算、 必要な登記手続き、 鍵や関係書類の受渡しなどを行い、 不動産を買主へ引き渡します。
住宅ローン等の抵当権がある場合や、 相続・住所変更等の登記が必要な場合は、 司法書士等と連携して決済に必要な準備を進めます。
PARALLEL CHECK
売却の流れと並行して確認すること
相続不動産では、販売活動だけを順番に進めるのではなく、 物件や相続の状況に応じて、 次のような確認を並行して進める場合があります。
相続・登記
相続登記、現在の名義、共有者、 住所変更や抵当権等の登記状況を確認します。
土地・境界
境界資料、測量の必要性、接道、 越境等について確認が必要になる場合があります。
建物・残置物
建物状態、家財や残置物、設備、 修繕・解体等をどの段階で対応するか整理します。
費用・税金
仲介手数料、登記・測量等の必要費用、 住宅ローン残債、譲渡所得に関係する税金等を確認します。
SELLING SCHEDULE
売却期間は物件や条件によって異なります
相続不動産の売却に必要な期間は、 売出価格、物件の種類や状態、 市場での需要、売却条件、 相続や登記の状況などによって異なります。
「相談から何日で売れる」「必ずこの期間で売却できる」 と一律に決められるものではありません。 希望する売却時期がある場合は、 その時期から逆算して必要な準備を整理することが大切です。
IMPORTANT
すべての相続不動産が同じ手順になるとは限りません
相続人や共有者の状況、登記、境界、建物の状態、 住宅ローン、賃貸借契約、売却方法などによって、 必要な確認や手続き、その順序は変わります。 個別の状況を確認しながら、 売買契約・引渡しに必要な準備を整理して進めます。
PROFESSIONAL SUPPORT
相続不動産売却における専門家との役割分担
相続不動産の売却では、価格査定や販売活動を行う不動産会社のほか、登記、税金、測量、法律問題等について専門家への確認が必要になる場合があります。必要となる専門家は、登記状況、相続人間の合意、土地の境界、建物の登記、税務申告等によって異なります。それぞれの役割を確認し、売却手続きに合わせて相談する内容と時期を整理します。
ROLE 01
不動産会社
不動産会社は、相続した不動産の現状や売主様の希望を確認し、価格査定、売却方法、売出条件、販売活動、購入希望者との条件調整、売買契約、引渡しに向けた不動産取引上の対応を行います。
主な対応
- 物件の利用状況や状態を確認
- 価格査定
- 保有、活用、売却に関する不動産面の情報整理
- 仲介売却と不動産買取の比較
- 売出価格、引渡条件の整理
- 販売資料の作成
- 販売活動
- 購入希望者からの問い合わせ、内覧対応
- 売買条件の調整
- 売買契約、決済、引渡しに向けた調整
- 専門家へ確認した方がよい可能性がある事項の整理
登記申請、税額計算や税務代理、測量・境界確定、法律上の紛争解決等は、それぞれの専門家へ確認する事項です。
ROLE 02
司法書士
司法書士は、相続登記や売買による所有権移転登記、抵当権抹消登記等について、必要となる書類や手続きを確認します。
主な相談事項
- 相続登記
- 相続人や相続関係を確認するための書類
- 遺言書や遺産分割協議書と登記の関係
- 住所、氏名変更登記
- 抵当権抹消登記
- 売買による所有権移転登記
- 本人確認、意思確認
- 登記費用、登録免許税等
売却予定がある場合は、現在の登記内容を早めに確認することで、売買契約や決済までに必要となる登記手続きを整理しやすくなります。業務範囲や対応可否は、相談する司法書士へご確認ください。
ROLE 03
税理士・税務署
相続税、相続不動産を売却した場合の譲渡所得、確定申告、取得費、税制特例等については、税理士や税務署等へ確認します。
主な相談事項
- 相続税の申告
- 不動産売却による譲渡所得
- 取得費、譲渡費用
- 取得費が分からない場合の概算取得費
- 所有期間
- 相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例
- 被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除
- その他の居住用財産に関係する特例
- 確定申告
- 各制度の適用条件
- 制度間の併用関係
税額、取得費、税制特例の適用可否や制度間の併用関係は、取得経緯、相続税の申告状況、売却時期、物件の利用状況等によって異なります。税理士または税務署等へご確認ください。
ROLE 04
土地家屋調査士
土地の境界や面積、分筆、建物の表示に関する登記等について確認が必要な場合は、土地家屋調査士へ相談します。
主な相談事項
- 土地の測量
- 境界標や境界資料の確認
- 隣接地との境界確認
- 確定測量
- 土地の分筆、合筆
- 地目変更
- 未登記建物の表題登記
- 増築部分等の確認
- 建物滅失登記
測量や境界確認には一定の期間を要する場合があるため、売却条件として必要になる可能性がある場合は、売買契約直前ではなく早めに既存資料や現地状況を確認すると整理しやすくなります。すべての土地売却で測量や境界確定が必要になるわけではありません。
ROLE 05
弁護士
相続人間で意見がまとまらない場合、共有不動産をめぐる争い、遺言の有効性等に関する法律問題がある場合は、弁護士への相談を検討します。
主な相談事項
- 遺産分割協議がまとまらない
- 相続人間で売却方針が一致しない
- 共有不動産をめぐる紛争
- 遺言の有効性に関する問題
- 相続人や共有者と連絡が取れない場合の法的対応
- 調停、訴訟等
- 契約や権利に関する法律問題
相続人や共有者間に法律上の問題がある場合、不動産の価格査定や販売活動だけでは売却を進められないことがあります。法律問題の内容や状況によって対応方法は異なり、相談によって特定の結果が保証されるものではありません。
SALE CONSULTATION
相続不動産について相談する
小松市の土地、戸建て・空き家、分譲マンション、アパート・収益物件について、相続後の取扱いや売却を決める前の段階からご相談いただけます。
相続登記の状況、相続人・共有者、物件の利用状況、売却時期等を確認しながら、保有・活用・売却の選択肢や、売却へ進む場合に必要となる準備を整理します。
相続登記や税金、境界、相続人間の法律問題等について専門的な判断が必要な場合は、それぞれの専門家へ確認する内容も整理します。
CONSULTATION TOPICS
このような内容をご相談いただけます
- 01 相続した不動産を売却するか迷っている
- 02 相続登記前に売却までの進め方を確認したい
- 03 保有・活用・売却の選択肢を比較したい
- 04 仲介売却と不動産買取の違いを確認したい
- 05 残置物、修繕、解体、境界等の準備を整理したい
- 06 売却費用、税金、専門家への確認事項を整理したい
BEFORE CONSULTATION
ご相談前にすべてそろえる必要はありません
物件資料や相続関係の書類がすべてそろっていない場合も、現在分かる範囲からご相談いただけます。次の情報も、分かる範囲で確認していきます。
- 不動産の所在地と種類
- 現在の利用状況や管理状況
- 相続登記の状況
- 相続人や共有者の状況
- 保有、活用、売却についての現在のご意向
- 売却を希望する場合のおおよその時期
- 手元にある登記事項証明書、固定資産税関係書類、購入時資料等
WHAT WE CONFIRM
現在の状況から確認事項を整理します
売却することを前提にするのではなく、現在分かっている状況やご意向を確認しながら、今後検討する事項と進め方を整理します。
- 不動産の種類と現在の状態
- 相続登記や名義の状況
- 相続人、共有者、関係者の状況
- 保有、活用、売却についてのご意向
- 仲介売却と不動産買取の検討
- 売却前に必要となる可能性がある準備
- 売却費用と税金に関する確認事項
- 専門家へ確認する必要がある可能性のある事項
- 今後の進め方と順序
不動産会社として確認できる物件状況、査定、販売方法、売却条件等を整理し、登記、税務、境界、法律問題等について専門的な判断が必要な場合は、相談内容に応じて司法書士、税理士、土地家屋調査士、弁護士等へ確認する事項を区分します。
CURRENT STATUS
現在のご状況は？
現在の段階に近いものを1つ選択してください。相談時にどこから整理できるかをご案内します。
YOUR STARTING POINT
CONSULTATION
現在分かる範囲から、相続不動産についての相談内容を整理できます。
相続不動産の売却について相談する相談ページで現在の状況や物件情報を確認しながら、相続不動産の取扱いや売却についての相談内容を整理できます。相談したことだけを理由に、売却や媒介契約を決める必要はありません。