賃貸アパート売却

　当社では、不動産の資産価値を正確に評価し、効率的な運用プランをご提案し、将来的なご計画とご希望を実現するための戦略を売主様とご一緒に考えます。

　当社の目指すところは、オーナー様が安心してご自身の資産を運用できる環境を整え、煩雑な手続きや面倒な問題、コストを最小限に抑えることです。

　当社がサポートすることで、地主様にはご自身の時間を大切にしていただき、気軽にご相談いただける存在でありたいと考えています。

その結果、所得税や住民税など、家賃収入に対する税負担が実質的に上昇し、同一の家賃収入であっても収支計画が大きく圧迫される場合があります。減価償却の切れるタイミング、アパートローンのご返済が進み、外壁等の大規模修繕が2度目を迎えるタイミングはご子息様に賃貸事業を継承するかどうかの判断時期とも言えます。

また、一般的に、アパートの敷地内に設置される外構設備（フェンス、門扉、カーポート、植栽用の構築物など）は、税務上「構築物」として扱われ、その耐用年数は15年に設定されることが多くなっています。

2. 入居者獲得のための設備投資が必要

• 入居者ニーズの変化
  古いアパートの場合、キッチン・バス・トイレなどの水回り設備や、ネット環境への対応が不十分な場合があります。これらを改善しないと、入居者が集まりにくくなるため、やむを得ずリフォーム投資を行わざるを得ません。
• 競合物件との比較
  周辺に新しく設備の整った物件が増えると、借り手にとって古い物件は魅力が薄れるため、家賃を下げざるを得なくなったり、大幅なリフォームをする必要が出てくるケースがあります。

3. 外壁修繕など大きな支出

• 資金繰りに影響
  古いアパートの維持のために急な大規模リフォームが必要になった場合、一度に数百万円～数千万円の出費になることもあり、家賃収入だけではカバーできずにローンを組むケースが増えます。
• 利益を圧迫
  リフォームローンの返済が増えれば、毎月のキャッシュフロー（手残り）を大きく減らし、結果的に利回りが低下します。

たとえば、元利均等返済で借入額5,000万円、年利1％、30年返済のお借り入れの場合では、以下の様な計算になります。

1年後
・元金は約4,852万円になり、初年度の支払金利は約45万円になります。

20年目
20年目には、利息は年約19.3万円程度と、借入当初より約26万円程度が経費計上できる金利の割合が少なくなります。

つまり、元利均等返済の場合、返済を進めるほど金利負担は減少し、経費として計上できる金利額も少なくなります。これにより、税務上の経費が徐々に目減りするため、同じ収益を上げていたとしても、後年になるほど税引前の利益が増え、結果として納税額が増える可能性があります。このことも賃貸事業が終盤を迎えるにあたり、収益性を圧迫する一つの要因となります。

遠方にご子息様がいらっしゃる場合、現地の状況が見えづらく、物件管理や入居者対応に時間や労力を割かれることで本業への集中や家族との時間が損なわれるのではないかというご不安、アパートローンを引き継ぐことへの不安を持つ事は致し方ないことです。その様な場合、ご所有のアパートや遊休地を売却することで資産承継の問題の解消をご検討いただくのも一つの選択肢といえます。

つまり、将来にわたる運営リスクを回避しながら、
収益の価値を確実に手元に残せるという非常に大きなメリットがあるのです。

また、築年数が進み、外壁や屋根、防水工事、設備更新などの大規模修繕が必要となるタイミングでは、数百万円単位の出費が発生することも少なくありません。

このタイミングでの売却は、大きな投資を避けつつ、
今の建物の収益力を最大限評価に反映させる有効な手段です。

さらに、アパート経営は、時間や知識、手間のかかる資産運用です。
事業の承継者がお近くにお住まいでない場合は、資産価値が保たれた状態で
売却にすることより、将来の運営リスクを回避しながら、
現金化・資産の再構築をおこなうことも選択肢の一つです。